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OS DILEMAS ENFRENTADOS NA VENDA DO IMÓVEL LOCADO

Um dos dilemas mais frequentes, para quem quer vender imóvel locado, é decidir se despeja o inquilino e depois vende, ou se vende com o inquilino.

Vender um imóvel com inquilino dentro é sempre mais difícil, porque quem compra (salvo se tem por objetivo apenas investir) quer se mudar o mais rápido possível e não tem interesse em efetuar a compra e depois propor ação de despejo. Além do custo, há o espaço de tempo necessário para se emitir na posse do imóvel.

Para vender o imóvel com inquilino, o proprietário deve obedecer ao disposto no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

Essa notificação terá que conter as condições do negócio, se à vista ou a prazo e em quantas parcelas, esclarecer onde a documentação pode ser examinada e dar prazo de trinta dias para o inquilino exerça a preferência. É interessante explicitar, na notificação, que o silêncio no prazo de um mês será tido como desistência do direito.

A outra opção é o despejo do inquilino, para depois vender o imóvel mais facilmente. Muitas pessoas, erroneamente, pensam que terminado o prazo do contrato, ficam sem contrato. Não é verdade. O contrato continua em vigor. Apenas o prazo terminou e, por essa razão, ele continua a vigorar, com todas as suas cláusulas, mas por tempo indeterminados.

Se o contrato ainda está em vigor por tempo determinado, o locador tem de respeitar o seu prazo de duração (ao contrário do locatário, que pode desocupar o imóvel antes, mediante o pagamento de multa proporcional ao tempo que resta para findar o contrato).

Se o contrato já terminou e seu prazo foi igual ou superior a trinta meses, basta uma notificação ao inquilino, esclarecendo que não há interesse no prosseguimento da locação, e pedindo para desocupá-lo no prazo de trinta dias.

Se desocupar, ótimo. Caso contrário será necessário propor ação de despejo. Nela, o inquilino será citado e , se no prazo de contestação, concordar com a desocupação, o juiz, atendendo ao disposto no artigo 61 da Lei do Inquilinato, lhe concederá o prazo de desocupação, contados a partir da citação.

Se o inquilino sair no prazo, ficará isento de custas e honorários advocatícios. Se não sair, será expedido mandado de despejo e deverá arcar com as custas e os honorários advocatícios de 20% sobre o valor dado à causa.

Para ilustrar melhor , a toda ação deve ser dado um valor certo, que constará da petição inicial. Na ação de despejo, o valor é equivalente a doze aluguéis atuais. Assim, a ação de despejo de imóvel com aluguel no valor de 1 mil terá o valor de R$ 12 mil. Vinte por cento será o equivalente a R$ 2,4 mil. Ou seja, quase dois aluguéis e meio de honorários, além das custas e despesas processuais. É um bom meio de fazer o inquilino cumprir o acordo.

Fonte: Artigo publicado no Jornal do Comércio - Porto Alegre do dia 05/10/2009, página 2.